Портал о загородной недвижимости
+7 (846) 215-00-34
info@samcot.rusamcot@bitrix24.ru
Рекомендуем компании
СПР-групп — гарантия самых выгодных условий по строительству домов по традиционным технологиям! Профессионализм — качество — результат!
спр63.рф
Sani — Гарантированная скидка 10% на приобретение автономной канализации. Акция «Скидос за видос» — при предоставлении видеоотзыва скидка 20%. Подробности на сайте компнаии.
sani-station.com
Шанс-Самара — При заказе строительства до конца ноября монтаж фундамента на винтовых сваях – в подарок. При заказе строительства на сумму от 3 000 000 руб система очистки сточных вод "Топас-5" или скважина глубиной до 20 м — в подарок!
chancesamara.ru
MWood — Весь клееный брус по одной цене! Только до 30 ноября при заказе строительства дома цена на весь клееный брус 21 000 рублей за м3
mwood-hause.ru
Braas — гарантированная скидка 10% на приобретение кровли BRAAS, Официальные дилеры: г.Тольятти ООО «Поволжский кровельный центр», г.Самара ООО «Волгастройсервис».
braas.ru
Все Компании
План коттеджных поселков Самары и области
А как у них?
204ВОТ ЭТО.jpg

















Алексей Аверьянов, генеральный Vesco Group, г. Москва  http://vesco-consulting.ru/
 
– Что из себя представляет сегодня рынок загородной недвижимости в Московской области? Развивается ли по модели малоэтажного пригорода, как например в США, или принимает другие формы? 
– Три года назад, когда фокус девелоперов сместился в сегмент малоквартирных жилых домов, сегодня зона 10–15 км от МКАД (де факто – это граница Москвы) представляет собой мало– и многоэтажную квартирную застройку с небольшими вкраплениями частных домов. Мы первыми ­2 года назад забили тревогу, осознав плачевные перспективы дорогой коттеджной застройки, вокруг которой вырастают многоэтажные дома. Сегодня рынок коттеджных поселков смещается за зону 20–30 км от МКАД, где риск массовой многоэтажной застройки многократно снижается – это, пожалуй, одна из основных тенденций, которую стоит отметить.
– Как изменился столичный рынок загородной недвижимости с началом нового этапа кризиса?
– Каждый кризис на рынке недвижимости и в загородном сегменте в том числе сопровождается вымыванием с готового предложения построенных домов и снижением стоимости конечного лота посредством уменьшения размеров участка/дома и/или предоставления скидок, акций, рассрочек. Кризис 2014–2015 не стал исключением. Самым востребованным продуктом остаются таунхаусы эконом–класса в ближней зоне и участки без подряда в дачном сегменте. Преимущество первых – в готовности, вторых – в цене. Организованные коттеджные поселки с индивидуальными домами испытывают трудности уже несколько лет. Причин тому несколько:
• В зоне до 30 км от МКАД – низкая маржинальность бизнеса по сравнению с сегментом квартир. Иными словами, плотность застройки в 5–10 тыс. кв. м на 1 га и квартира эконом–класса для инвестора многократно привлекательнее, нежели 1,5 тыс. кв. м 
с коттеджами элит–класса. Скорость реализации и риски несоизмеримы.
• В зоне до 30 км от МКАД – перепроизводство. За 12 лет развития рынка образовался вторичный сегмент, который сегодня составляет здоровую конкуренцию первичным предложениям. Более того, «вторичка» имеет явные преимущества в части более гибкой ценовой политики (торг в объеме 10–30% в текущих условиях – норма) и типа отделки («первичка» вся представлена в черновом виде). 
• В дачном сегменте рынком правят участки без подряда: естественная отсрочка для покупателя по строительству дома бесценна. Глобально – коттеджи проигрывают эту «войну». 
– Как изменились предпочтения покупателей? 
– С приходом кризиса в ноябре–декабре 2014 года покупатели «смели» готовую ликвидную «первичку». Но дефицита на рынке не прогнозируется из–за высокого потенциала вторичного сегмента. Однако, по нашим прогнозам, замедление темпов выхода на рынок новых поселков в ближней зоне позволит вернуть статус тем немногим очагам индивидуальной застройки, которые окружены зелеными массивами и территориально удалены от многоэтажной застройки. С течением времени ценность получат поселки вдали от городской застройки, где вероятность массовой застройки низка.
– Какие проекты в малоэтажном сегменте «делали рынок» до последнего времени?
– Дома «под ключ» – хит продаж 2015 года. Тогда как девелоперы категорически не готовы вкладываться в чистовую отделку. Причины три: высокая стоимость денег и слабо прогнозируемый срок экспозиции готовых домов, а также сама по себе организационная сложность бизнеса по финишным строительным работам, который не масштабируется без потери качества. Опыт работы с частными инвесторами последних двух лет показал высокую рентабельность частного бизнеса по отделке и меблировки домов. Покупка «коробки» по цене ниже себестоимости с отделкой и продажей на вторичном рынке позволяет инвестору получить прирост в цене 50–100%. А новые объекты «под ключ» – всегда в цене! 
– Был ли характерен для Москвы и области высокий интерес к покупке дешевой земли в массивах без коммуникаций и с туманными перспективами развития? Как вы оцениваете уровень этого спроса сегодня? 
– Постоянное снижение чека, которое сопровождает развитие рынка, порождает спрос со стороны новой аудитории и оживление «старых» клиентов. К счастью землевладельцев, целевая аудитория земельного рынка настолько широка, что пока не сформируется культура загородного образа жизни, а покупатели не наберутся опыта, рынок участков без подряда не потеряет своей актуальности. Должны пройти годы, пока каждый покупатель оценит временные и финансовые затраты на самостоятельное строительство дома, зачастую в чистом поле, без сетей и должного правового сопровождения. Только тогда станет очевидной ценность готового продукта. В текущих условиях курсовых колебаний россияне продолжают ориентироваться на сохранение накоплений в недвижимости, а дешевые земельные участки остаются самым доступным вариантом для инвестиций.  
– Наблюдались ли в связи с этим определенные противостояния авторов организованных застроек и продавцов земли без подряда? 
– Конкуренция сегментов возникла сразу же, в 2009 году, с появлением участков без подряда как массового продукта. Усугубляет положение готовых домов низкая распространенность ипотечных продуктов, а сегодня и вовсе непонятная ситуация в этой сфере, в то время как земельные участки являются «естественной рассрочкой» для покупателя.
По нашим прогнозам, в ближайшие 5 лет противостояние в дачном сегменте не ослабнет, преимущественно из–за низкой осведомленности граждан об истинной стоимости конечного продукта. Необходима серьезная просветительская работа профессиональных участников этого рынка, чтобы покупатель понял, что практически любой готовый дом от девелопера на самом деле значительно дешевле, нежели построенный самостоятельно в чистом поле. При сопоставимом качестве, конечно. 
– Какие меры предпринимаются в настоящее время столичными девелоперами для оптимизации продаж? И какие, по вашим оценкам, оказываются наиболее эффективными?
– Новых особых механизмов стимулирования продаж, пожалуй, нет. Постоянные акции, скидки и спецпредложения на отдельные объекты – стандартные маркетинговые инструменты, которые использует застройщик на протяжении всей жизни поселка. 
Кризис ликвидности 2008 и 2014 годов вынуждает застройщиков соглашаться на любые рассрочки, лишь бы покупатель зафиксировал за собой объект и внес аванс. 
Единственное отличие в текущий период – повсеместный ввод акции по фиксации валютного курса, что характерно для объектов бизнес– и элит–класса, привязанных к стоимости валюты. 
– Появляются ли новые проекты комплексной застройки в последнее время в Москве? И есть ли шансы у новых проектов сегодня? Каким условиям они должны соответствовать, чтобы состояться? 
– Бич коттеджных поселков – отсутствие контроля со стороны архитектуры в отношении факта возведения инфраструктурных объектов, которые, как правило, остаются на бумаге или возникают в самом конце строительного цикла и в меньшем объеме, нежели запланировано. Потребитель с большим недоверием относится к обещаниям девелоперов по строительству инфраструктуры в коттеджной застройке, и поэтому единственный шанс коттеджных поселков на развитие – проекты комплексного освоения территории, которые стимулируют девелопера диверсифицировать предложение и наравне с квартирами и таунхаусами отводить часть территории под индивидуальные дома. 
Динамика продаж на рынке загородной недвижимости в Московской области, по данным Vesco Consulting


2010 г.

2011г.

2012г.

2013г.

2014г.

Динамика продаж домовладений, млн долл.

4106

5562

6511

5387

4777

Коттеджи

2831

3435

3369

2365

1542

Таунхаусы

992

1763

3715

2828

2341

Квартиры

1311

3426

6574

12917

20742

Участки без подряда

13480

20336

23797

19378

13983

Динамика продаж домовладений, шт.

18614

28960

37455

37488

38608




Северная слобода.jpg














Коттеджный поселок "Северная слобода", 1 км от МКАД, Дмитровское шоссе, север Московской области

ЖК «Ла-Манш» Московская область, Запад, Истринский, п. Онуфриевский, д. Алексеевка  .jpg














Жилой комплекс "Ла-Манш", Московская область, Запад, Истринский р-он, п. Онуфриевский, д. Алексеевка
Жилой комплекс «Резиденция Рублево».jpg














Жилой комплекс "Резиденция Рублево", 1 км от МКАД, Новорижское шоссе, северо-запад Московской области
полуостров.jpg















Коттеджный поселок "Полуостров", в 47 км от МКАД по Пятницкому шоссе в Солнечногорском районе


Самарский коттедж статья 5160

Похожие материалы

По следам перспективности. Оцениваем направления изучаем предложения
По следам перспективности. Оцениваем направления изучаем предложения Покупка земли в перспективных направлениях – тема весьма актуальная. Причем не только для круп...
Загородная недвижимость 25912
Куда «переедет» Самара?
Куда «переедет» Самара? Красноярский район остается наиболее популярным по сравнению с пригородными территориями...
Загородная недвижимость 18555
В центре рынка
В центре рынка Разумеется, приобретение загородного дома или участка под строительство - это прежде всего покупка...
Загородная недвижимость 8974
Рынок загородной недвижимости. Итоги года
Рынок загородной недвижимости. Итоги года Как развивался рынок малоэтажной недвижимости в 2013 году? Какие дома продавались и строились...
Загородная недвижимость 13669
Измеряем расстояние минутами
Измеряем расстояние минутами На выбор места для загородного дома влияет транспортная доступность - расстояние от города...
Загородная недвижимость 23895
И все-таки они возвращаются!
И все-таки они возвращаются! Воплощение мечты о собственном доме — процесс переполненный эмоциями ...
Загородная недвижимость 17830
При использовании материалов с сайта ссылка на www.samcot.ru обязательна