Портал о загородной недвижимости
+7 (846) 215-00-34
info@samcot.rusamcot@bitrix24.ru
Рекомендуем компании
СПР-групп — гарантия самых выгодных условий по строительству домов по традиционным технологиям! Профессионализм — качество — результат!
спр63.рф
Sani — Гарантированная скидка 10% на приобретение автономной канализации. Акция «Скидос за видос» — при предоставлении видеоотзыва скидка 20%. Подробности на сайте компнаии.
sani-station.com
Шанс-Самара — При заказе строительства до конца ноября монтаж фундамента на винтовых сваях – в подарок. При заказе строительства на сумму от 3 000 000 руб система очистки сточных вод "Топас-5" или скважина глубиной до 20 м — в подарок!
chancesamara.ru
MWood — Весь клееный брус по одной цене! Только до 30 ноября при заказе строительства дома цена на весь клееный брус 21 000 рублей за м3
mwood-hause.ru
Braas — гарантированная скидка 10% на приобретение кровли BRAAS, Официальные дилеры: г.Тольятти ООО «Поволжский кровельный центр», г.Самара ООО «Волгастройсервис».
braas.ru
Все Компании
План коттеджных поселков Самары и области
Ни слова о кризисе
Утро нового года готовит нас к жизни в новых реалиях. Как уже отразилась и как еще отразится ситуация в экономике и политике на рынке недвижимости и на загородном его сегменте? Как скоро ждать спада и насколько продолжительным он будет? Какие настроения царят среди покупателей домов, земельных участков и заказчиков индивидуального строительства? «Самарский коттедж» пригласил участников рынка поделиться своими мыслями по этому поводу. А в качестве эксперимента мы предложили в процессе общения попробовать избежать слова «кризис». 
И надо сказать, что особо напрягаться присутствующим не пришлось. Звучали разные определения - «исторический момент», «интересный период», «сложная ситуация»... Что же касается непосредственно слова «кризис», то оно прозвучало буквально пару раз.
Праздники закончились раньше обычного…
Основными ориентирами на загородном рынке сегодня выступают проекты комплексных застроек. Говоря о работе в новых условиях, Ирина Зуева, руководитель службы маркетинга и продаж «Экодолье-Самара», приводит в пример опыт реализации более раннего проекта группы компаний «Экодолье» в Оренбурге, где с началом кризисных явлений в 2008 году наблюдался рост продаж. Представители самарского проекта, который уже обрел реальные очертания, фиксируют сегодня повторение ситуации.
«Заметное оживление наблюдалось с декабря прошлого года, с так называемого «черного вторника». А перед самым Новым годом у нас в офисе продаж были очереди — клиентам приходилось ждать, когда освободятся менеджеры», — рассказывает Ирина Зуева. Вполне ожидаемо, что оживление спроса коснулось в первую очередь самых доступных по цене предложений в загородном жилом комплексе — ­таунхаусов (в поселке приступили к реализации новой очереди, где к продаже предлагаются квартиры в таунхаусах по цене от 1,5 млн рублей) и индивидуальных жилых домов площадью от 150 до 200 кв. м.
То, что новогодние праздники в этом году закончились раньше обычного, отмечают и в «Ильинке». «Уже с 3 января поступали звонки от потенциальных покупателей, а с 4 января у нас начались полноценные рабочие дни», — говорит Елена Климина, менеджер КП «Ильинка». — Также стоит отметить тот факт, что время от первого обращения в офис продаж до принятия решения о покупке существенно сократилось. Если раньше потенциальные покупатели могли долго думать, советоваться с родственниками, друзьями, то сегодня время на раздумья сократилось до двух встреч: 1 — ­
­выбор дома и 2 — заключение договора». Очевидно, что крупные и известные проекты комплексной застройки «попали» в общую волну оживления спроса на недвижимость, когда непредсказуемость завтрашнего дня вынуждала принимать решения о покупке как можно более оперативно. Но если с покупателями, располагающими полной суммой, необходимой для покупки, все предельно ясно, то сложнее с теми, кто рассчитывает на ипотеку. А таковых, как выясняется, в новых загородных поселках немало. К примеру, среди покупателей таунхаусов и домов в жилом комплексе «Экодолье» число «ипотечников» достигает 50%. Среди покупателей домов в «Ильинке» эта цифра и того больше — порядка 70%. Тем, кто успел оформить ипотечный кредит до конца прошлого года, можно сказать, повезло. Сегодня же на общем фоне неуменьшающихся обращений многие из потенциальных покупателей пребывают в ожидании, потому как психологически не готовы брать ипотечные кредиты на новых условиях.
Ипотека: временно недоступна?
Предыстория вопроса известна: после повышения Центробанком ключевой ставки до 17% коммерческие банки вынуждены были «закрывать» свои риски и ужесточать условия кредитования — были повышены процентные ставки по ипотеке (в некоторых банках до 20–22%), увеличился размер первоначального взноса (в ряде банков до 50%), сокращены сроки действия решений о выдаче кредитов. Правда, крупнейшим банкам удается удерживать процентные ставки по ипотеке на более привлекательном уровне. Так известно, что после новогодних каникул «ВТБ‑24» выдавал ипотечные кредиты «по цене» 15,9% годовых. В Сбербанке стоимость ипотеки выросла с 13–14 до 15–17%. В крупных банках хотя и заметно, но не глобально изменился минимальный размер первоначального взноса: с прежних 10% до 15–20%. Однако, к примеру, в Сбербанке, временно приостановлена работа по программам кредитования немассовой востребованности, в число которых попадает строительство индивидуальных жилых домов. «В остальном Сбербанк работает с клиентами в обычном режиме: принимаются заявки, в центрах ипотечного кредитования клиентам предоставляется полный комплекс услуг, в числе которых возможность подать документы на регистрацию объекта недвижимости. Если говорить о том, как эти изменения отразились на потребительском спросе, то существенных изменений мы не видим. Отмечу, что в декабре спрос традиционно выше. После новогодних праздников мы вошли в обычный рабочий режим, и сейчас в Самарском отделении ежедневно выдается порядка 50 ипотечных кредитов», — отметила Ольга Третьякова, начальник сектора жилищного кредитования по работе с партнерами Самарского отделения Поволжского банка Сбербанка РФ.
С конца декабря прошлого года изменились условия кредитования и в «Россельхозбанке»: процентные ставки выросли до 18–19%, минимальный размер первоначального взноса — до 15%. Однако при этом, по словам Виктории Серовой, начальника отдела розничных продаж самарского филиала ОАО «Россельхозбанк», все программы  банка, в том числе и кредитование покупки готовых домов и строительства загородной недвижимости (процентная ставка на строительство выше всего на 0,5% по сравнению с покупкой готовой недвижимости), приобретения земельных участков, продолжают работать. Кроме того эксперт отмечает рост спроса на «загородные» кредитные продукты. «Мы наблюдаем, что многие наши клиенты, которые изначально были ориентированы на покупку вторичного жилья в городе, пересматривают решение в пользу покупки индивидуальных домов», — говорит Виктория Серова.
Оживление на рынке недвижимости напрямую сказалось на режиме работы банков — в декабре офисы банков не закрывались до поздней ночи, фиксировался колоссальный поток обращений и заявок. С началом нового года обращений стало заметно меньше. И связано это не только с ужесточением условий по кредитованию, но и с общей ситуацией на рынке недвижимости. Очевидно, что рынок и покупатели находятся в ожидании некоторого снижения цен — в первую очередь это касается городского жилья, разогретого предновогодним ажиотажем. Ждали потенциальные ипотечники и понижения ключевой ставки Центробанка. На момент сдачи номера в печать стало известно о снижении ключевой ставки до 15%. Логично ожидать снижения ставок и по кредитам.
Очевидно, что без ипотеки рынку недвижимости не обойтись — и это касается в первую очередь массовых проектов комплексной загородной застройки, где доля ипотечников велика. Авторы проектов комплексной застройки рассматривают в том числе и другие возможные варианты решения «ипотечной» проблемы — разрабатывая и предлагая собственные программы рассрочки платежей. Положительный опыт на рынке уже есть. «Среди наших покупателей есть клиенты, которые, являясь сотрудниками Сбербанка, не смогли оформить в этом банке кредит на покупку коттеджа в нашем поселке. И это учитывая то, что с юридической точки зрения объекты в поселке безупречны — полный пакет необходимых документов. Уже больше года мы предлагаем своим покупателям беспроцентную рассрочку на срок от 1 года до 3 лет», — отмечает по этому поводу Сергей Родькин, руководитель проекта «Царев Град».
Что же касается сегмента индивидуального строительства, то до последнего времени доля участия ипотечных денег здесь была небольшой. Хотя спрос был и есть. Однако, к примеру, по словам Александра Садырина, директора СК «Прораб», среди клиентов его компании, которая специализируется на строительстве домов эконом-класса, по статистике, из 5 желающих оформить кредит лишь одному заказчику удавалось это сделать. Выход из положения был найден в рамках самой компании — за счет предоставления рассрочек по оплате. В целом же в сегменте индивидуального строительства доля объектов, строящихся с привлечением кредитных средств, сравнительно невелика. Так что если и говорить о сокращении спроса, обусловленного изменениями условий по ипотеке, то в этом сегменте влияние этого фактора окажется менее драматичным.
Самое время покупать землю?
Предновогодний ажиотаж затронул и земельный рынок —  как в части розничных, так и оптовых продаж. Увеличение обращений фиксировали в офисах продаж земельных проектов. По статистики Росреестра, в декабре прошлого года количество регистрационных действий с земельными участками увеличилось на 6,5% по сравнению с тем же периодом 2013 года.
«Кризис — самое время покупать землю оптом», — уверен самый непредсказуемый участник регионального рынка загородной недвижимости Сергей Пушкин. И собственно его решение накануне нового года о покупке крупного земельного надела рядом с с. Сергеевка Красноярского района — очередное тому подтверждение.  «Кризис заставляет нас менять взгляды на жизнь. Мы начинаем оценивать свое благосостояние в «твердой валюте» — земля как раз относится к этой категории. Что касается концепции нового проекта, то она пока прорабатывается. Торопиться не буду. Скажу лишь, что концепция этого проекта будет связана с идеей экотуризма». Пушкин не исключает возможность покупки еще одного земельного надела.
1:0 в пользу собственного дома!
Серьезные споры разгорелись в очередной раз и по поводу перспектив рынка загородной недвижимости в плане укрепления его конкуренции городским квартирам. То, что есть все основания говорить об этом, уже подтверждает опыт крупных проектов комплексной застройки — таунхаусы и дома здесь нередко приобретаются в качестве основного и единственного жилья.
Есть мнение, что сегодня на рынке сложилась ситуация, которая способствует переориентации части потенциальных покупателей городских квартир на доступное индивидуальное жилье — расположенное как в городе, так и в ближайшем пригороде.
«Многие из числа тех людей, кто занят сегодня решением жилищного вопроса, все чаще задумываются о том, чтобы предпочесть городской квартире собственный дом — возможно, в чуть более удаленных районах, но все-таки дом. Такая тенденция действительно четко прослеживается в последнее время», — отмечает по этому поводу Владимир Максаков, директор строительной компании «СПР-Групп».
Смещение определенной части платежеспособного спроса в сторону индивидуального жилья способствует и явно перегретый инвестиционным спросом рынок квартир. «Это при том, что дефицит хороших квартир по-прежнему сохраняется. Что серьезно помогает сегменту рынка, в котором работаем мы», — говорит Сергей Дудин, директор СК «СИМС».
Основное же сомнение в рассуждениях по этому поводу звучит так: ситуация с транспортной доступностью, а также наличием необходимой социальной инфраструктуры говорит не в пользу загородного дома. Впрочем, опыт реализации «Ильинки» и «Экодолья» уже способны опровергнуть это долгое время казавшееся незыблемым мнение. Необходимая для комфорта инфраструктура создается и авторами проектов, и самими покупателями домов. Покупатели домов способствуют созданию достойных условий проживания для себя и своих детей, задумываясь о том, чтобы развивать свой бизнес в поселках — частные детские сады, магазины, фитнес-клубы и проч. Действительно актуальной проблемой остается транспортная инфраструктура. Впрочем, учитывая, что город давно «встал в пробках», и этот вопрос уже кажется не таким болезненным.
Что же касается мнения, что индивидуальное жилье серьезно проигрывает квартирам в плане ликвидности, то весьма показательными представляются наблюдения за действительно ликвидными объектами на рынке индивидуального жилья. Так, к примеру, в ЖСК «Горелый Хутор» в конце прошлого года не менее активно, чем квартиры в городе, «уходили из экспозиции» достойные объекты, причем в ценовой категории от 8 до 11 млн рублей. Не менее высоким спросом пользовались и земельные участки в массиве, а немногочисленные оставшиеся в продаже выросли в цене сразу на 20–25%!
«Если дом построен в хорошем месте, качественно, продуманно и удобно — то он всегда будет ликвидным, будет расти в цене и при необходимости в короткие сроки найдет покупателя. В практике моей работы совсем не редки случаи, когда, вложив в строительство 10–15 млн рублей, собственники продавали свои объекты за 30 млн руб. Независимо от того, об объекте какого ценового уровня идет речь, для каждого есть определенные требования по ликвидности, которым он должен соответствовать, чтобы оставаться «в рынке», — говорит Игорь Ваталев, директор компании «Легион-Керамика».
Тем более, что и далеко не каждая квартира в городе по определению является ликвидной — и сроки реализации городских квартир увеличиваются прямопропорционально цене предложения.
«Приходится признавать, что квартиры в городе серьезно переоценены на сегодняшний день. Кроме того в стоимости новостроек заложена серьезная коррупционная составляющая. И мы с вами, и многие покупатели прекрасно понимаем, что реальная себестоимость новых городских квартир намного меньше. Как следствие, все чаще мы начинаем задумываться о более качественной и выгодной альтернативе — собственном доме», — отмечает Сергей Дудин.
В этой связи обращает на себя внимание тот факт, что помимо предложений в крупных проектах комплексной застройки на рынке появляются и другие предложения в сфере индивидуального домостроения — в том числе и в черте города. Сергей Можнов, директор ИСК «ДомАС», рассказал о проекте компании, условия участия в котором оказываются более выгодными по сравнению с традиционными «долевками» — как в плане первональных вложений, так и минимизации рисков. Речь идет об участии в строительстве малоэтажных домов — дуплексов и таунхаусов. Минимальная сумма участия в проекте — от 1,25 млн, а за 5,5 млн рублей можно рассчитывать на приобретение квартиры площадью более 100 кв. м в дуплексе с участком в 2–3 сотки. Изменение стоимости квадратного метра от нулевого этапа до 100% готовности объекта оказывается выше средних показателей роста городских новостроек. Конечно, без критики в адрес авторов проекта не обошлось. Так, к примеру, Сергей Дудин считает, что «идти с подобным предложением в центр города не стоит», и это больше «окраинный» проект. Так или иначе, но сам факт появления таких предложений на рынке представляется весьма интересным и заслуживающим внимания.
Не нужно ничего ждать — нужно работать!
Конечно, цены на рынке загородной недвижимости будут меняться — это коснется и проектов комплексной застройки, и частного строительства. Нельзя не учитывать рост стоимости строительных материалов, энергоресурсов и т. д.  Однако, к примеру, на стоимости домов в «Экодолье» рост стоимости строительных материалов, по словам Ирины Зуевой, хотя и скажется, но не существенно. Как и годом ранее, в жилом комплексе будут три плановых повышения, первое из которых состоится в марте текущего года — на 1,5%.
Не видят ничего критичного в ценовых колебания на рынке и эксперты от сегмента индивидуального строительства. «В начале каждого сезона мы наблюдаем рост цен на строительные материалы, в этом году этот рост будет более заметным. Но это вовсе не значит, что нужно сейчас пытаться воспользоваться моментом и взвинчивать цены необоснованно в погоне за сиюминутной выгодой. Важнее сохранить лояльность покупателей и заказчиков. Те компании, которые захотят и смогут быть более гибкими, будут успешно работать и в новых условиях», — говорит по этому поводу Владимир Максаков, директор строительной компании «СПР-Групп».
Оптимистичный в целом настрой участников рынка не исключает необходимости быть готовым и к определенному спаду на рынке. Андрей Шалухин, директор строительной компании «Финский дом», говорит о тенденции к сокращению количества обращений. При этом эксперт отмечает и более высокое качество обращений — те люди, которые звонят сегодня, реально готовы к каким-то дальнейшим шагам, а не просто собирают информацию.
Также очевидно, что если и говорить о каких-то реальных сложностях, то показательным в этом плане будет не наступивший год, а следующий — 2016. Пока же более близкой и понятной представляется позиция большинства наших экспертов: не нужно ждать сложностей, нужно просто работать! 
IMG_1743.jpg

IMG_1702.jpg

IMG_1715.jpg

IMG_1661.jpg

IMG_1693.jpg

IMG_1837.jpg

IMG_1814.jpg

Самарский коттедж статья 6165

Похожие материалы

Новые массивы vs сложившаяся застройка
Новые массивы vs сложившаяся застройка Рассматривая возможность приобретения земельного участка...
Загородная недвижимость 9088
Царевщина: для свободных от условностей
Царевщина: для свободных от условностей Бывает так, что не приживаются официальные названия населенных...
Загородная недвижимость 17825
Ипотечный кредит на свой Дом!
Ипотечный кредит на свой Дом! По статистике, более 60% населения России хотят жить в своем отдельно стоящем доме...
Загородная недвижимость 17795
Осторожно, таунхаус!
Осторожно, таунхаус! В настоящее время в связи с активным развитием рынка жилой недвижимости в практике застройщиков...
Загородная недвижимость 15755
Посёлок месяца: "Горки"
Посёлок месяца: "Горки" Загородный поселок «Горки» позиционируется как...
Загородная недвижимость 4729
Рейтинг массивов "Без подряда"
Рейтинг массивов "Без подряда" Формирование рейтинга коттеджных поселков на сегодняшний день...
Загородная недвижимость 4131
При использовании материалов с сайта ссылка на www.samcot.ru обязательна