Портал о загородной недвижимости
+7 (846) 215-00-34
info@samcot.rusamcot@bitrix24.ru
Рекомендуем компании
СПР-групп — гарантия самых выгодных условий по строительству домов по традиционным технологиям! Профессионализм — качество — результат!
спр63.рф
Sani — Гарантированная скидка 10% на приобретение автономной канализации. Акция «Скидос за видос» — при предоставлении видеоотзыва скидка 20%. Подробности на сайте компнаии.
sani-station.com
Шанс-Самара — При заказе строительства до конца ноября монтаж фундамента на винтовых сваях – в подарок. При заказе строительства на сумму от 3 000 000 руб система очистки сточных вод "Топас-5" или скважина глубиной до 20 м — в подарок!
chancesamara.ru
MWood — Весь клееный брус по одной цене! Только до 30 ноября при заказе строительства дома цена на весь клееный брус 21 000 рублей за м3
mwood-hause.ru
Braas — гарантированная скидка 10% на приобретение кровли BRAAS, Официальные дилеры: г.Тольятти ООО «Поволжский кровельный центр», г.Самара ООО «Волгастройсервис».
braas.ru
Все Компании
План коттеджных поселков Самары и области
Бизнес-сессия & Деловая игра
Дом в ближайшем пригороде как основное и единственное жилье перестает быть диковинкой для самарцев – на рынок вышли сразу несколько компаний с проектами класса «эконом». И если раньше ближе к городу строились и продавались в основном достаточно дорогие объекты, то сегодня загородное жилье по ценам конкурирует с квартирами городских спальных районов. Активная застройка пригородных территорий с ориентацией на предложения сегмента «эконом» меняет рынок и сознание покупателей. 
Какие изменения уже произошли и каких стоит ждать в ближайшем будущем? Что хочет покупатель сегодня и за какие проекты и форматы загородного жилья голосует рублем? Остались ли на рынке желающие приобрести дорогие дома и коттеджи? И как повлияет бурное развитие эконом-сегмента на частное индивидуальное строительство?
Об этом шла речь на бизнес-сессии, организованной редакцией журнала «Самарский коттедж», в которой приняли участие представили девелоперских, строительных и риэлторских компаний. Помимо обсуждения заявленных тем, которое проходило достаточно бурно, состоялась еще и деловая игра, участникам которой предстояло завоевать внимание молодой пары, всерьез рассматривающей вопрос обмена городской квартиры на дом в ближайшем пригороде.

IMG_1117.jpg




















ЕСТЬ КУДА РАСТИ
Еще буквально пару лет назад ситуация в сфере комплексной малоэтажной застройки выглядела довольно уныло – 
ранее заявленные проекты оказались заброшенными, а новых не появлялось вовсе. Сегодня же представлен достаточно большой выбор новых поселков  – «Экодолье», «Ильинка», «Звездный», «Уютный» и еще несколько менее заметных. Все они разные – у каждого свои достоинства и недостатки, но объединяет их то, что ориентированы они на эконом-класс и, собственно, один сегмент покупателей. При этом количество новых проектов и предлагаемых домов таково, что возникает вопрос – а нужно ли это рынку в заявленных объемах? Нет ли опасности затоваривания? 
Проводя параллели с рынками загородной недвижимости других городов, специалисты делают вывод – предлагаемого малоэтажного жилья эконом-класса у нас даже мало. 

«Самара заметно проигрывает по количеству реализуемых проектов и по количеству единиц жилья в них, например, по сравнению с Оренбургом. Это при том, что Оренбург – город с населением чуть ли не в два раза меньше, чем Самара. И оренбургский рынок предлагаемые объемы пригородного жилья спокойно «проглатывает» – хорошо раскупаются дома не только в проекте «Экодолье», но и у конкурентов», –  
говорит по этому поводу Вячеслав Рандаев, руководитель службы маркетинга и продаж компании «Экодолье-Самара». Специалисты настаивают: это только на первый взгляд кажется, что предложений по продаже домов в коттеджных поселках Самары больше, чем достаточно. Тогда как бóльшая часть по-прежнему представлена комплексами, которые закладывались до кризиса из-за расчета на несколько иную категорию покупателей. А предложения же эконом-сегмента только начинают формироваться и их-то как раз немного. Увеличение количества предложений на руку покупателям – у них появляется возможность выбора. И здесь уже на первый план выходит вопрос качества предложений, качества самих поселков, технология строительства, особенность месторасположения – удаленность от города, красота природы.  
Делясь впечатлениями от посещения других регионов, где рынок загородной недвижимости более развит, эксперты делают вывод: самарскому рынку есть куда расти и развиваться. 

МЕЧТА ЗАДЫХАЕТСЯ В ПРОБКАХ, ИЛИ ЧЕМ ПРИГОРОДНОЕ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ЗАГОРОДНОГО? 
Причина же некоторой апатии и недоверия покупателей относительно загородной недвижимости, по мнению экспертов, кроется в несколько ином – ограниченные финансовые возможности, а также состояние транспортной инфраструктуры Самары и основных пригородных направлений. Два этих казалось бы не зависящих друг от друга обстоятельства оборачиваются тем, что потенциальные покупатели опасаются, что, продав квартиру в городе и купив дом в пригороде, они фактически будут отрезаны от города.   
Добраться даже до ближайших пригородных поселков – испытание, выезды из города стоят в любом направлении.  Потенциальных покупателей останавливает невозможность ежедневно пользоваться своим загородным жильем, поэтому у нас и распространена тема загородного дома выходного дня. 
«Если в Оренбурге поселок, от которого можно добраться до центра города за 15–20 минут, действительно может считаться пригородным и рассматриваться как место для постоянного проживания, то в Самаре все объекты, расположенные за чертой города, – это загородное жилье», – отмечает по этому поводу Юрий Борисов, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз».
С другой стороны, есть железный аргумент в пользу постоянного проживания загородом: «Да, пробки, да, время в дороге – непредсказуемо. Но половина Красного Яра, Кинеля и других населенных пунктов ездит в Самару каждый день».   

КСТАТИ, О ЛИКВИДНОСТИ, ИЛИ СКОЛЬКО КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ НУЖНО ДЛЯ СЧАСТЬЯ? 
Есть к загородным проектам класса «эконом» и претензии другого порядка. В частности, некоторые эксперты обращают внимание на степень их ликвидности. 
«Покупатель загородного дома – человек развивающийся, растущий. И если мы говорим о покупателях домов в поселках эконом-класса, то это в большинстве своем молодые семьи, люди в возрасте чуть за 30. И через очень короткий промежуток времени они «вырастают» из этого сегмента. Тогда как реализовать приобретенный ранее дом сложнее», – 
считает Андрей Шалухин, директор компании «Финский дом». 

Мнение неоднозначное, если учесть, что ряд новых представленных проектов по совокупности характеристик (место, качество строительства, инфраструктура, цена)  можно отнести к разряду продуманных и ликвидных. А реализовать дом, «из которого семья выросла», в таком поселке (который со временем будет еще более завершенным и привлекательным) будет не сложнее, чем продать квартиру в городе.  
Более обоснованно звучат сомнения по поводу необходимости и достаточности небольших площадей домов и земельных участков, которые предлагаются в комплексах эконом-класса. 
Достаточно жестко по этому поводу высказался Игорь Ваталев, директор компании «Легион-Керамика»: «Эконом-класс – не значит, плохо. Но почему-то никак не удается избавиться от ощущения некой ущербности того, что предлагается сегодня. Вот, к примеру, если в квартире 100 кв. м вполне достаточно, то в доме такой же площадью, если и найдется место для необходимого минимума помещений (кухня, гостиная, 2 спальни), то это будут «клетушки» – поскольку очень много площади «съедают» такие помещения, как котельная, лестница. Да еще и прилегающий участок площадью 6 соток, на котором, если и удастся разместить баню и гараж, то места вообще не останется. И если такие поселки рассчитаны на тех, кто готов продать квартиру в городе и перебраться загород на ПМЖ, то, скажите, какой смысл уезжать из города, чтобы оказаться  по сути в таком же городском микрорайоне, только малоэтажном, и ходить соседу в глаза заглядывать? Почему нельзя выделить на каждый дом хотя бы по 12–15 соток?! Ведь застройщикам эта земля за «копейки» досталась. Проведите простой эксперимент: предложите к продаже дом на 6 сотках и дом на 12 сотках и посмотрите, какой из них быстрее найдет покупателя». 

Возразить в данном случае можно только ссылкой на то, что перед подавляющим большинством потенциальных покупателей домов в таких поселках вопрос стоит несколько иначе. «Людям элементарно негде жить, – не менее эмоционально парирует Сергей Можнов, директор компании «ДомАС», – 
и если, к примеру, 6 млн рублей (стоимость дома площадью 250 кв. м на участке 12-15 соток) для более чем 90% наших граждан сумма не подъемная, то за 2–3 млн рублей (стоимость дома площадью 100–120 кв. м) люди готовы покупать дома. А бывает, что приходят и говорят: есть 1 млн рублей, еще столько же готовы взять в кредит».  
Иными словами сегмент загородной недвижимости перестает быть «игрушкой для богатых», «предметом не первой необходимости», а входит в стадию, когда в его обязанности вменяется вполне понятная и четкая задача – решение жилищного вопроса. 
«Больше 6 соток земли нынешним покупателям и не надо. Для надворной инфраструктуры этой площади достаточно, а картошку сегодня мало кто собирается сажать. Когда собственник дома работает в городе, а живет в пригороде, а если это еще и молодая семья, у них не остается времени, чтобы ухаживать за участком – это большой труд. Да в связи с повышением кадастровой стоимости земли и, соответственно, налогов не готовы сегодняшние покупатели переплачивать за лишние сотки»,  – продолжает тему Вячеслав Рандаев. 

Соглашаясь с тем, что 100 кв. м, возможно, и не самая комфортная площадь для загородного дома, и многим бы хотелось больше, специалисты все же называют дома этой площади самыми продаваемыми на сегодняшний день.   
«Когда люди элементарно ограничены в средствах – приходится мириться с тем, что дом, который они могут себе позволить, чуть меньше того, который хотелось бы. Но как показывает практика продаж, 100 кв. м на сегодняшний день самая доступная и самая востребованная площадь дома», – отмечает Александр Марков. 

«Из 8 объектов, строительство которых ведет наша компания, один дом площадью 160 кв. м, остальные – 103 кв. м», – 
подтверждает Сергей Можнов. 
В качестве еще одного аргумента «против» массовых застроек эконом-класса приводится непредсказуемость эксплуатационных затрат. Ведь желание жить в собственном доме не в последнюю очередь продиктовано стремлением быть независимым от произвола коммунальных служб. Тогда как современные проекты массовых коттеджных застроек подразумевают, что инфраструктура принадлежит эксплуатирующей организации, которая в любой момент на свое усмотрение может поднять стоимость услуг. 

Впрочем, существование этого мнения связано, скорее, с нераспространенностью системы централизованного управления коттеджными поселками. 
«Рынок подобных услуг только формируется, и по сути еще сравнивать не с чем. В случае с нашим комплексом, на примере уже реализованных проектов в других регионах мы можем называть покупателям определенные цифры. 
И если изначально люди воспринимают обслуживание дома в нашем поселке как нечто дорогое, то в процессе более подробной беседы для них  откровением становится, что содержание их загородного дома обойдется дешевле, чем содержание городской квартиры», – говорит по этому поводу Вячеслав Рандаев. 

РАЗЛИЧНЫЕ ФОРМАТЫ, ИЛИ ФЕНОМЕН ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ МНОГОЭТАЖКИ 
Довольно бурно в свое время шло обсуждение темы таунхаусов – насколько это «наше», насколько может быть востребовано загородом? Таунхаусы пренебрежительно называли «горизонтальной многоэтажкой» и сошлись на том, что если и есть место такому формату жилья, то только в черте города. Что же насчет загородных территорий, то стремление потенциальных покупателей к простору и качественному отдыху, казалось бы, изначально исключает востребованность этого формата.  

Но опыт ряда компаний говорит о том, что таунхаусы в пригороде – не только уместно, но и весьма востребованно. 
«В рамках реализации проекта «Звездный» нами было построено несколько таунхаусов. И, к нашему удивлению, квартиры в этих домах очень быстро нашли покупателей. Речь идет о 100 кв. м жилья в двух уровнях, небольшой прилегающий участок – 4 сотки», – говорит Ольга  Фокичева, заместитель директора  СОФПИЖС. 
Подтверждает интерес к загородным таунхаусам и опыт продаж в поселке «Уютный» –  первыми проданными объектами были как раз-таки таунхаусы. А в «Экодолье» квартиры в двух таунхаусах были забронированы потенциальными покупателями «по картинкам», то есть еще до того, как объекты начали строиться.   

Участники бизнес-сессии считают популярность формата вполне предсказуемой и напрямую связанной с выше обсуждаемой темой – финансовыми возможностями потенциальных покупателей. 
«Как правило, покупатели квартир в таунхаусах – это молодые семьи. Им не нужно много земли, они не готовы тратить много времени на уход за участком, их не смущает наличие соседа за стенкой. Они рассматривают такое жилье, как двухуровневую квартиру + баня + гараж, причем расположенную в более благоприятном, с точки зрения экологии, месте. Стоимость сравнима с ценой 1–2-комнатной квартиры в городе. 2,7 млн рублей обошлась квартира 120 кв. м в таунхаусе для нашего первого покупателя. Сейчас цены уже выше», – рассказывает Александр Марков.  

Участники встречи также отметили, что не видят в этом формате чего-то принципиально нового. Все новое – хорошо забытое старое. Дома на две семьи активно строились для молодых специалистов в советские времена и до сих пор служат своим хозяевам во многих пригородных поселках. 
Зашла речь и о загородных квартирах. На рынке достаточно примеров, когда расположенные на значительном удалении от города многоквартирные дома распродавались очень активно. Жилые комплексы в пос. Волжский и в г. Кинеле, «Шведская слобода» и, наконец, «Кошелев-проект». Успешность таких проектов, по мнению экспертов, зависит от цены и транспортной доступности. И главный критерий выбора – цена. А если еще с районом расположения этого комплекса налажено транспортное сообщение, то успех обеспечен.  
В диспуте на тему загородных квартир зашла речь и о новом масштабном проекте «Южный город». Эксперты отмечают правильный подход к разработке концепции проекта. Авторы «Южного города» говорят о том, что в рамках проекта предусмотрено строительство технопарка – а это значит создание новых рабочих мест. Не менее важно создание полной социальной инфраструктуры – магазины, школы, детские сады. И, наконец, если цена предложения будет находиться на доступном уровне, проект «пойдет», считают эксперты.  Причем авторы «Южного города» могут рассчитывать не только на покупателей из Самары, но и на приезжих из сельской местности и других регионов. 

«В селах и деревнях работать негде, миграция из сельской местности высокая. Самарская область остается принимающим регионом для жителей других менее благополучных в плане социально-экономического развития областей, а также из Казахстана», – отмечает по этому поводу Инна Нарушева, директор АН «Фонд недвижимости».

А МОЖЕТ ЛУЧШЕ ПОСТРОИТЬ? 
Ранее вопрос строительства индивидуальных домов на заказ рассматривался в плотной связке с общей тенденцией: готовые дома – это дорого. Сегодня при достаточном количестве предложений категории «эконом» возникает вопрос: не значит ли это, что сегмент индивидуального строительства на заказ будет потеснен? 
«Ни при каких условиях, – отвечает на этот вопрос Андрей Шалухин. – Массовая застройка предполагает длительное освоение территории, и далеко не каждый хочет жить и отдыхать на стройплощадке. Именно поэтому будет развиваться сегмент индивидуальной застройки – для тех, кто не готов ждать несколько лет, чтобы по достоинству оценить все плюсы проживания загородом. Этому покупателю по определению не интересен сегмент массовой застройки». 

Стремление жить загородом всегда продиктовано потребностью в большей свободе – начиная от свободы выбора места строительства и проекта дома и заканчивая свободой от соседей и произвола коммунальных служб. Главный же недостаток массовых застроек в том, что они такой свободы не дают. Вполне логичные, на первый взгляд, ограничения, как то выдержанная в едином стиле отделка фасадов домов и ограждений, воспринимаются как посягательство на личное пространство и попытка эту свободу ограничить. 
Еще одно сомнение, которое бесспорно присутствует в среде потенциальных покупателей и озвучивается профессионалами рынка, – это недоверие. Немым укором всегда будут стоять  несостоявшиеся проекты в ближайшем пригороде.      
«Если я делаю выбор в пользу индивидуального строительства, то я точно знаю, через какое время я буду жить в уже построенном доме. Тогда как первые покупатели домов в строящемся поселке будут несколько лет жить на стройке. 
И хорошо если в конечном итоге он действительно получит то, на что рассчитывал. Хочется гарантий. А кто может дать гарантии в наше время?» – задает риторический вопрос Игорь Ваталев.  
Но также очевидно и другое, что крупные игроки, начиная свои проекты и серьезно рискуя при этом, способствуют развитию рынка в целом.   

фот.jpg




































ДЕЛОВАЯ ИГРА
В прошлом году в ходе деловой игры «Самарский коттедж» предложил самым смелым представителям строительных и девелоперских компаний «продать» дом или услугу потенциальному покупателю, психологу по образованию.  На этот раз по ту сторону барьера оказались реальные покупатели – молодая пара, которая всерьез рассматривает возможность продажи имеющейся квартиры в черте города и покупки дома в ближайшем пригороде для постоянного проживания. Роль рефери досталась Юрию Шилову, бизнес-тренеру, старшему преподавателю кафедры общей психологии Самарского госуниверситета, психологу, медиатору.  
Изначально о готовности участвовать в деловой игре заявили представители трех компаний – Вячеслав Рандаев, Сергей Пушкин и Александр Марков. Но принять участие в «игре» мог любой из присутствующих представителей компаний. И Ольга Фокичева, заместитель директора СОФПИЖС, воспользовалась этой возможностью.  
Кстати, во время обсуждения покупатели остановили свой выбор на коттеджном поселке «Звездный» – по их словам, им удалось получить максимум интересующей их информации именно об этом проекте.  
Понятно, что продавец в данном случае оказался в более выигрышном положении. У Ольги Васильевны была возможность послушать предыдущих участников, отметить их ошибки и блестяще выступить впоследствии. Но нельзя не учитывать, что Ольга изначально не планировала принимать участие в деловой игре и не была заявлена среди участников. 
Юрий Шилов похвалил всех участников деловой игры за смелость. Собственно оснований для критики у Юрия Егоровича также нашлось немало. Оказалось, первые лица компаний не всегда умело применяют на практике основные правила ведения переговоров. 
В дальнейшем в ходе уже частных бесед некоторые участники говорили, мол,  у нас же продают «специально 
обученные менеджеры». Согласитесь, не самый убедительный аргумент. Ведь если первые лица компании не могут «заразить» идеей покупателя и рассказать о ней так, чтобы у покупателя возникло желание купить, то почему это должно получаться у рядовых менеджеров?   
А вот по итогам общего тайного голосования, в котором приняли участие все присутствующие, победителем – причем с большой разницей голосов – стал Вячеслав Рандаев. Кубок «Самарского коттеджа» «Лучшая презентация-2013» достался ему и представляемому им проекту «Экодолье-Самара». Наши поздравления!  

Самарский коттедж статья 16294

Похожие материалы

Проекты несбывшихся надежд
Проекты несбывшихся надежд Комплексное малоэтажное строительство — сложный сегмент бизнеса,...
Загородная недвижимость 15672
Загород для всех!
Загород для всех! Традиционное «жилье для бедных» - панельные дома и «хрущевки» - многие самарцы рассматри...
Загородная недвижимость 27372
"Булгари Парк": жить в удовольствие
"Булгари Парк": жить в удовольствие Уникальная строго выдержанная концепция, при разработке которой учтены...
Загородная недвижимость 10304
Переезжаем в «Уютный»
Переезжаем в «Уютный» В сегодняшнем выпуске рубрики «Загород на ПМЖ» в качес...
Загородная недвижимость 13495
В Овраге все спокойно
В Овраге все спокойно Главная тема, с которой сегодня ассоциируется район поселка Радиоцентр и Студеного Оврага,...
Загородная недвижимость 10062
В "Экодолье" весело и дружно проводили зиму!
В "Экодолье" весело и дружно проводили зиму! В конце февраля жители и гости жилого комплекса «Экодолье Самара» провожали зиму...
Загородная недвижимость 7599
При использовании материалов с сайта ссылка на www.samcot.ru обязательна